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L' acquisto di una casa prevede dei passi obbligatori

Dopo le trattative verbali condotte con i proprietari dell'immobile che si intende acquistare difficilmente le parti sottoscrivono il rogito notarile di compravendita, e nella quasi totalità dei casi stipulano in aggiunta un contratto preliminare.
Nel caso le trattative verbali vengano effettuate con Agenti immobiliari il contratto preliminare viene generalmente preceduto dall'accettazione da parte del venditore di una proposta di acquisto.


Il CONTRATTO PRELIMINARE ha lo scopo di fissare gli obblighi ed i diritti dell'acquirente, del venditore e l'obbligazione reciproca delle parti di stipulare in futuro il contratto definitivo, che dovrà essere stipulato in forma scritta e contenere gli elementi essenziali rimandando ad un momento successivo il controllo sull'esistenza dei presupposti e di eventuali vizi o sopravvenienze della cosa oggetto della contrattazione. I contratti preliminari sono soggetti a registrazione che avviene dietro pagamento di una imposta di 129,11 €.
Nel caso in cui il contratto preliminare preveda il pagamento di una somma da parte dell'acquirente a titolo di caparra confirmatoria, tale importo è soggetto ad imposta proporzionale di registro nella misura dello 0,50%; che potrà essere dedotta al momento della stipula dell'atto definitivo se l'acquisto verrà effettuato in regime di imposta di registro, è invece un costo aggiuntivo non recuperabile se l'acquisto verrà fatto in regime di IVA.

Se nel contratto preliminare sono previsti anche versamenti a titolo di acconto è indispensabile che nello stesso siano inserite le dichiarazioni dell'acquirente in merito alle condizioni per ottenere le agevolazioni relative alla prima casa. In questo caso i versamenti sono soggetti ad imposta proporzionale di registro pari al 3% per contratti in regime di imposta di registro o IVA 4% se contratto in regime IVA. Al momento del rogito l'imposta di registro dovrà tenere conto di quanto versato sugli acconti.
Se la dichiarazione relativa alle agevolazioni prima casa risultasse falsa verrà applicata una sanzione amministrativa pari alla differenza tra l'imposta calcolata in base alle aliquote senza agevolazione e quella pagata in base all'aliquota agevolata, aumentata del 30%, più gli interessi di mora.

Un chiarimento sulla CAPARRA CONFIRMATORIA

Nel momento in cui le parti stipulano un contratto due parti si trovano automaticamente vincolate, il mancato rispetto di una delle due parti può portare alla richiesta di un risarcimento di danni. La parte richiedente dovrà però provare, nel corso del giudizio, il reale ammontare dei danni subiti a causa dell'inadempimento; ciò potrebbe risolversi in un vantaggio per la parte inadempiente qualora l'altra non riuscisse a dare la prova del danno subito. La caparra confirmatoria tende ad eliminare tale inconveniente; nel caso in cui il contratto non abbia esecuzione, se sarà inadempiente la parte che ha versato la caparra, l'altra parte potrà trattenere la somma o le cose costituenti la caparra e considerare il contratto come risolto; se, invece, sarà inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra, questa sarà tenuta a restituire il doppio della somma o della quantità di cose ricevute.

Sottoscritto il preliminare o nel preliminare stesso, le parti scelgono il notaio e stabiliscono la data del rogito presso il quale effettuare la stipula.

Il notaio

Il NOTAIO è un pubblico ufficiale nominato per ricevere atti tra vivi e ultime volontà, attribuendo loro pubblica fede, conservandole in deposito, rilasciandone copie, certificati ed estratti. Il notaio è quindi un libero professionista cui è demandato un esercizio di pubbliche funzioni di certificazione, retribuito direttamente dalle parti, secondo una tariffa fissata con Decreto Ministeriale.
Il notaio deve inoltre rifiutare di compiere atti proibiti dalla legge o contrari all'ordine pubblico o al buon costume.

Per predisporre la stipula del contratto, al notaio devono essere presentati copie od originali di una serie di documenti personali e relativi all'immobile oggetto della compravendita:

Documenti personali:

-
Copia della carta identità di tutti i soggetti che devono intervenire alla stipula;
- Copia del codice fiscale;
- Estratto di matrimonio peri soggetti coniugati;
- Altri documenti in casi particolari legati allo stato civil e.

Documenti relativi all'immobile:

- Planimetria catastale dell'immobile;
- Copia dell'atto con il quale il venditore ha acquisito il diritto di proprietà (atto di compravendita, di successione o altro;
- Domanda di condono per modifiche eventualmente effettuate senza la licenza edilizia (ove dovuta)
- Copia delle ricevute dei pagamenti relative ad eventuale condono edilizio;
- Copie delle ricevute di pagamento della ici:
- Copia del regolamento condominiale se trattasi di una unità immobiliare facente parte di un condominio.

Sulla base della documentazione consegnata, il Notaio effettua gli accertamenti presso l'Ufficio del Catasto e presso la Conservatoria dei Registri immobiliari al fine di verificarne l'autenticità e l'esistenza di eventuali gravami.

Effettuati gli accertamenti il Notaio convoca le parti per la stipula del contratto nel quale vengono riportati tutti i termini del contratto, la dettagliata descrizione del bene, di eventuali vincoli gravanti sul bene stesso, il prezzo concordato, gli estremi degli eventuali pagamenti già avvenuti, nonché le modalità e le scadenze del saldo (se non effettuato contestualmente), l'obbligo del venditore di consegnare il bene entro una determinata data e l'accordo della parte acquirente sullo stato dell'immobile.

Il prezzo può essere stabilito a misura o a corpo.
Si definisce a "misura" quando l'immobile è venduto, con l'indicazione della sua misura, ad un prezzo stabilito un tanto per ogni unità di misura (ad esempio Lire 2.000.000 a mq). In tal caso il compratore ha diritto ad una riduzione del prezzo se la misura, verificata, è inferiore; se invece la misura accertata è maggiore il venditore ha diritto al maggior prezzo, l'acquirente ha diritto di recedere dal contratto se l'eccedenza supera 1/20 della misura inizialmente indicata.

Si definisce a "corpo" quando il prezzo indicato si riferisce all'intero immobile e non alla sua misura, anche se quest'ultima viene specificata nel contratto. In tal caso la verifica della misura non comporta modifiche al prezzo pattuito, tranne quando la differenza in più o in meno supera di 1/20 quella indicata in contratto. In quest'ultimo caso, se è il compratore a dover corrispondere la differenza di prezzo, egli può scegliere di pagare oppure di recedere dal contratto. Il diritto del venditore al supplemento di prezzo (quando gli spetta) si prescrive in un anno dalla consegna dell'immobile.
Nei casi in cui il compratore ha diritto di recedere dal contratto (per eventuali dichiarazioni false del venditore o per altre cause oltre a quella appena sopra illustrata), il venditore deve restituire il prezzo e rimborsare le spese del contratto.

Le spese del contratto sono normalmente a carico del compratore.

Il contratto, una volta sottoscritto dalle parti identificate dal Notaio, viene registrato presso l'Ufficio del Registro e depositato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Solo dopo la trascrizione in questi ultimi il contratto è opponibile a terzi.

Il contratto di compravendita può avere per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose od altri diritti, in questo caso si parlerà di permuta.
Il contratto può prevedere un puro scambio di beni di pari valori, oppure prevedere un conguaglio a favore di chi riceve il bene di minor valore rispetto a quello ceduto.
Salvo patto contrario le spese sono ripartite in parti uguali o proporzionali tra le parti. In generale si applicano al contratto di permuta tutte le norme di legge previste per il contratto di compravendita.
Sotto l'aspetto fiscale si possono prevedere tre casi possibili:

- Entrambi i trasferimenti contemplati nel contratto di permuta sono soggetti all'IVA. In questo caso ciascun soggetto cedente emette, nei confronti dell'altro, fattura assoggettata a IVA, con l'aliquota prevista per il bene ceduto;

- Solo una cessione è sottoposta ad IVA mentre l'altra è in regime di imposta di registro. In questo caso il contraente che deve applicare l'iva emette nei confronti dell'altro fattura con IVA applicando l'aliquota prevista per il bene ceduto; la cessione con cui il privato trasferisce il bene oggetto della permuta è soggetta ad imposta proporzionale di registro;

- Nessuna delle cessioni è soggetta a IVA. L'atto per intero è sottoposto ad imposta proporzionale di registro. La base imponibile è il valore del bene che dà luogo all'applicazione dell'aliquota maggiore d'imposta, anche se il valore del bene è il minore tra quelli permutati.

Regimi patrimoniali
Diritti e contratti

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